Dossier : SCPI, quelles tactiques face à la crise ?

Hausse des taux d’intérêt, inflation des coûts de construction, nouvelles demandes sociétales, comment les gérants de SCPI et de SCI s’adaptent-ils au nouveau contexte ?  La prime est à l’agilité pour profiter du fléchissement des prix. L’heure est à la diversification des actifs et en termes géographiques.

« C’est quand la mer se retire qu’on voit ceux qui nageaient nus ». L’adage de l’investisseur Warren Buffet, le sage d’Omaha, peut aussi s’appliquer à l’immobilier aujourd’hui. Le secteur est touché de plein fouet par les hausses des taux d’intérêt de 2022 et 2023, alors que ses marges se voient rognées par une cascade de normes environnementales. RE2020 (avec un phasage en 2025, 2028 et 2034) pour le résidentiel. Décret tertiaire pour le bureau.

Ajustement de prix de parts sur des SCPI anciennes

Certains portefeuilles d’immeubles ont été constitués à prix élevés, ce qui pèse sur le rendement des produits. L’indexation des loyers sur l’inflation constitue un facteur plus favorable. Selon leur niveau de liquidité, les demandes de retraits des épargnants peuvent amener la société de gestion à activer son fonds de remboursement alimenté par les cessions des actifs les plus liquides. Les SCPI à capital variable ont également la possibilité de basculer vers un capital fixe pour faire payer le prix de la liquidité aux porteurs de part qui souhaitent se retirer.

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A la demande de l’AMF, des SCPI représentant plus du tiers de la capitalisation ont ajusté leur valeur de part à la valeur de reconstitution, c’est-à-dire la valeur d’expertise annuelle des immeubles et des autres actifs de la société plus les frais de reconstitution. La raison ? Le segment des bureaux, qui concentre souvent leurs investissements, a souffert de la période post-covid. Dans les zones périphériques où la quête de rendement a guidé des acquisitions à des prix moindres que dans les Quartiers Centraux des Affaires (QCA), les taux de vacance peuvent être plus élevés. « Plus que l’emplacement, c’est le timing d’investissement qui est important », note Philippe Cervesi, directeur immobilier de CORUM L’Épargne. « Avant 2022, les derniers immeubles en vente dans les QCA (quartiers centraux d’affaires) s’achetaient à des taux de rendement autour de 2,5 à 2,7 % avec des valorisations à 30 000 euros du mètre carré. A ce prix-là, autant acheter des bons du Trésor de pays notés relativement correctement. Vous n’aurez pas à faire de travaux ! ».

La hiérarchie des prix entre les différents segments du marché immobilier refait surface en période de crise. Outre la première couronne, « l’immobilier de bureaux en deuxième couronne parisienne est la classe d’actifs qui a le plus souffert de la correction. Entre – 8 et – 15 % selon les valeurs d’expertise », observe Audrey Marigliano, Directrice des opérations de Zénith Investment Solutions. « Ce sont les SCPI le plus investies dans ce segment qui ont le plus corrigé. Jusqu’à parfois être contraintes de baisser leurs prix de part. Certains gérants comme par exemple La Française font exception grâce à leurs positions très défensives en termes de valeur de ses actifs. La société de gestion avait préféré conserver de la réserve plutôt que d’augmenter les prix de leurs parts. ». Sofidy a ajusté le prix de part d’Effimmo 1 de – 10,5 %. Les SCPI bancaires, qui représentent les plus grosses capitalisations, sont parmi les plus touchées. Des SCPI dont le prix de part avait accompagné la hausse du marché durant une décennie de taux bas. « N’ayons pas la mémoire courte le prix de part de certaines SCPI majeures avaient progressé avec le marché ces 8 dernières années lorsque le celui-ci était à la hausse exprimant une politique de gestion d’adaptation à la valorisation du marché », rappelle Audrey Marigliano.

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Accimmo Pierre	BNP Paribas REIM	-17,07%
AEW Diversification Allemagne	AEW Patrimoine	-9,80%
Atout Pierre Diversification	AEW Patrimoine	-9,22%
Buroboutic	Fiducial Gérance	-13,86%
Crédit Mutuel Pierre 1	La Française REM	-7,02%
Edissimmo	Amundi Immobilier	-16,73%
Efimmo 1	Sofidy	-10,54%
Elysées Pierre	HSBC REIM	-7,03%
Ficommerce Proximité	Fiducial Gérance	-8,70%
Fructirégions Europe	AEW Patrimoine	-9,87%
Genepierre	Amundi Immobilier	-17,04%
Laffitte Pierre	AEW Patrimoine	-17,33%
LF Europimmo	La Française REM	-9,56%
Opus Real	BNP Paribas REIM	-9,80%
Patrimmo Commerce	Primonial REIM	-10,66%
PF Grand Paris	Perial AM	-15,80%
PF Hospitalité Europe	Perial AM	-9,50%
PFO	Perial AM	-8,90%
PFO2	Perial AM	-16,32%
Primopierre	Primonial REIM	-13,46%
Rivoli Avenir Patrimoine	Amundi Immobilier	-12,42%
Sofipierre	Sofidy	-9,16%
AEW Commerces Europe	AEW Patrimoine	-9,52%
Eurovalys	Advenis REIM	-6,79%

« En 2024, un vrai match va se jouer entre les SCPI préexistantes qui ont déjà des capitalisations importantes et les jeunes SCPI. Ces dernières ont l’agilité de capter les opportunités du marché. », analyse Audrey Marigliano.Les millésimes anciens se diversifient plus lentement, notamment avec le fruit de cessions d’immeubles et selon leur niveau de collecte. Certains gérants de gros véhicules vont cependant continuer à faire preuve de résilience et ne procèdent pas à des braderies d’actifs sur le marché ».

Exemple, la SCPI Immorente de Sofidy, investie dans le bureau, les locaux commerciaux et d’activités, les hôtels et de l’immobilier résidentiel, n’a pas subi de baisse de valeur de part l’an dernier. « La trésorerie du fonds à fin 2023 de 339M€(soit 8,5% du total bilan) prête à s’investir dans des conditions très favorables et relutives, le fort taux d’occupation permettant de capter les indexations de loyers, ainsi que les plus-values latentes significatives constituées depuis plus de 35 ans (et régulièrement réalisées par des cessions supérieures aux valeurs d’expertises ces dernières années) », explique la société de gestion dans un communiqué.« Le savoir-faire des gérants reprend le dessus en période de tension », ajoute Audrey Marigliano.

Autre exemple, la SCI Epargne-Pierre, de Voisin-Atland qui, outre le bureau, est diversifiée dans les commerces, les hôtels, la santé et la logistique, a cédé 16 actifs pour 49 millions d’euros « qui ont permis de reconstituer les réserves de la SCPI » et procédé à 13 acquisitions pour 359 millions d’euros en 2023, selon le bulletin d’information du 4^ème trimestre 2023.

Bureaux, l’heure est à la sélectivité

Pour profiter des baisses de prix, les gestionnaires restent fidèles aux trois règles d’or bien connues : « l’emplacement, l’emplacement et l’emplacement ». Sur le segment du bureau prime (le mieux situé), la correction sur les prix d’acquisition redonne ainsi de l’oxygène sur les rendements potentiels. « Les deux unités de comptes (UC) historiques que nous distribuons sont investies en France avec une orientation bureaux très marquée et une localisation premium pour l’essentiel de leurs portefeuilles », précise Pascal Baudin, Responsable des produits et du marketing OFI Invest Real Estate SGP.

Malgré la correction de valeur de 2023, l’un des deux produits, exposé au bureau à hauteur de 85 %, affiche plus de 60 % de performance depuis 2013. « Le taux d’occupation sur nos portefeuilles est de 95 % et de près de 100 % à Paris QCA », explique Amélie Dauzet, Présidente du Directoire, Directrice du Fund Management chez Ofi Invest Real Estate SGP. Dans les QCA, les locataires, souvent des grands groupes, sont moins touchés par la dégradation de la conjoncture économique. « Les relocations se font généralement avant la livraison des travaux, ou juste après, à des valeurs largement supérieures à celles que nous avions anticipées. Les locataires sont avides de se recentrer ».

« Acheter du rendement élevé aujourd’hui, c’est acheter du risque. Il faut privilégier les bureaux proches d’un axe de communication et vertueux au plan de l’environnement. Ou des retails parcs bien placés. La crise nous rappelle qu’il faut se montrer sélectif dans ses choix d’investissement et ne pas acheter du rendement à court terme. », rappelle Jean-François Chaury, Directeur général d’Advenis REIM, qui gère notamment la SPCI Eurovalys, investie à 80 % dans le bureau, essentiellement en Allemagne. La valeur de part a suivi la baisse du marché, alors que les loyers progressaient de 9 ou 10 % sur 18 mois. Eurovalys se diversifie dans le light industrial, un mix entre une entreprise et une unité de production. La transformation d’un immeuble de bureau en école à Brême, par exemple, constitue une autre source de diversification.

Décalages de cycles au niveau européen

La diversification, tant géographique que par types de biens, permet aux SCPI les plus agiles de bénéficier des décalages de cycles. Les baux sont, en outre, plus longs dans les pays anglo-saxons. « 2024 apportera des opportunités sur le marché du bureau, comme cela a été pour l’hôtellerie dans la période post-Covid. », anticipe Jean-François Chaury. « L’Allemagne, comme le Royaume-Uni, a connu une baisse des prix un peu plus tôt que la France à partir de 2022, avec des volumes de transactions qui se sont contractés de 60 à 65 % sur un an au troisième trimestre 2023. Les valeurs ont baissé de l’ordre de 3 %, contre 6 ou 7 % l’année précédente. La baisse du taux du 10 ans allemand est un signe encourageant pour 2024 ».

La SC Advenis Immo Capital investie en Europe du Sud est gérée de manière « très opportuniste » en termes de géographie et de classes d’actifs(résidentiel, logistique, bureau, santé, hôtellerie, data centers…). Elle n’a pas subi de baisse de valeur de part. « 2022 a été une année record en termes de volumes sur le marché espagnol et 2023 a bien résisté également. La croissance du PIB  y est plus solide ces dernières années que d’autres pays européens », rappelle Jean-François Chaury.  

« Si vous parvenez à collecter de l’épargne dans le contexte actuel, vous avez la possibilité de réaliser des affaires comme vous n’en avez pas vu passer depuis longtemps », indique Philippe Cervesi, directeur immobilier de CORUM L’Épargne. « Le rendement moyen à l’acquisition pour la SCPI CORUM Origin a approché les 9,25 % en 2023.». Cette SCPI paneuropéenne, avec près de 3 milliards d’euros de capitalisation, investit de manière opportuniste dans 13 pays européens et dans toutes les typologies d’immeubles (bureau, commerce, hôtellerie, logistique, industriel, santé…)  ; elle vise un rendement de 6 % par an. Sa valeur de part est restée stable en 2023. Les acquisitions ont porté l’an dernier sur les Pays-Bas, l’Italie et la Belgique. Créée en 2020 et labelisée ISR, CORUM Eurion a investi plus de 400 millions d’euros en 2023 grâce notamment à son bon niveau de collecte. Son prix de part a augmenté de 7,5 % depuis sa création.

Les SCPI récentes plus diversifiées

Les deux fonds créés en 2015 et 2016 par OFI Invest Real Estate SGP sont investis, outre la France, pour plus de la moitié en Allemagne, aux Pays-Bas et au Danemark en particulier. A 50 ou 70 % de bureaux, s’ajoute une diversification dans le résidentiel géré et les commerces (santé, hôtellerie, campings, logistique…). Porté par le développement de l’e-commerce, le segment de la logistique a corrigé rapidement et s’est bien mieux tenu en 2023 que d’autres classes d’actifs. La poche immobilière de l’OPCI Ofi Invest ISR Experimmo en comprend 60 %. « Ce produit est intéressant dans la période actuelle, de par son positionnement différenciant en logistique ainsi que par sa poche d’actifs financiers cotés », estime Pascal Baudin.

Les véhicules les plus récents voient dans le creux de marché l’occasion de faire des affaires, tout en jouant la sélectivité. Créée en 2020, la SCPI Iroko Zen a profité de ces points d’entrée sans modifier sa valeur de part malgré la hausse de sa valeur de reconstitution. Ce, afin de conserver de la marge de manœuvre en termes de gestion. « Le contexte immobilier est très favorable aux acheteurs. Nous bénéficions aujourd’hui d’excellentes opportunités à l’achat. », souligne Gautier Delabrousse Mayoux, Co-fondateur et CEO d’Iroko.« C’est le bon moment pour investir, probablement le meilleur de ces dix dernières années. Ces opportunités concernent toutes les classes d’actifs même les plus prisées comme la logistique ou la santé. Les locataires des entrepôts et des locaux d’activités s’engagent souvent dans la durée en investissant dans leur outil de travail. Sans compter que déménager des stocks coûte cher ».  

Créée en 2020 également la SC Pythagore de Theoreim utilise la multigestion pour « suivre des tendances ou mega tendances futures et réaliser l’allocation en fonction des moments de marché », explique Gaëlla Hellegouarch, directrice générale de Theoreim. Elle investit notamment dans le secteur industriel, l’hôtellerie, l’éducation et le résidentiel. Lancée fin 2022, sa SCPI LOG IN est investie selon une conviction pour les classes d’actifs de la logistique et de l’immobilier industriel et ses fondamentaux, avec notamment des perspectives d’augmentations régulières des loyers.

Pour Gaëlle Hellegouarch, « 2024 va être une année exceptionnelle en termes d’investissement si la collecte nous le permet ». La collecte, selon Meilleurescpi.com, porte sur les SCPI paneuropéennes, les SCPI diversifiées et sur les thématiques de la santé, de la logistique, des locaux de commerce. « Les SCPI qui investissent sans conditions suspensives de financement profitent d’un momentum d’opportunités important parce que le marché est à l’arrêt partout en Europe. C’est au son du canon qu’il faut investir », résume le président de Meilleuresscpi.com, Jonathan Dhiver, qui défend de son côté « une épargne de conviction chez les épargnants, une épargne éclairée et engagée, basée sur des actions concrètes et communiquées par le gestionnaire ». Notamment en contribuant au financement de l’économie.

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PRODUIT	Société	Creation	Catégorie	Collecte nette depuis le 01/01/2023
SCPI Corum Eurion	Corum AM	21/01/2020	Diversifiée	313 608 503,00 €
SCPI Pierval Santé	Euryale Asset Management	17/10/2013	Santé et éducation	308 558 245,26 €
SCPI Epargne Pierre	Atland Voisin	27/02/2013	Bureau	299 767 374,40 €
SCPI ActivImmo	Alderan	26/07/2019	Logistique et locaux d’activités	276 829 452,16 €
SCPI Corum Origin	Corum AM	06/04/2012	Diversifiée	272 183 467,24 €
SCPI Primovie	Primonial REIM	19/07/2012	Santé et éducation	258 372 722,05 €
SCPI Immorente	Sofidy	19/07/1988	Diversifiée	241 363 926,00 €
SCPI Corum XL	Corum AM	20/12/2016	Diversifiée	215 621 749,20 €
SCPI Remake Live	Remake Asset Management	31/01/2022	Diversifiée	209 269 156,00 €
SCPI Iroko Zen	Iroko	09/10/2020	Diversifiée	188 822 940,00 €

De nouvelles exigences sociétales

Pour répondre aux nouvelles exigences sociétales et environnementales, la diversification porte sur des typologies de biens de plus en plus fines. « Dans un marché immobilier ralenti, nous mettons en œuvre une gestion dynamique pour capter du revenu et créer de la valeur. », indique Laurence Dumas, Présidente d’Ofi Invest Real Estate. « Nous avons réalisé une opération importante de transformation de bureaux en résidence à Levallois-Perret, qui mêle résidence senior, logement en accession et locatif. Nous investissons sur le marché européen, dans des biens qui répondent aux nouveaux usages et aux nouveaux modes de vie, avec plus de services et qui intègrent des critères ESG », indique Laurence Dumas.

Ces gérants qui font la différence

« Le métier d’asset manager et d’allocataire revient sur le devant de la scène dans cette période de correction. », remarque Amélie Dauzet, Président du Directoire, Directeur du Fund Management chez OFI Invest Real Estate SGP. « Ce qui fait la différence aujourd’hui, ce sont les convictions immobilières de chacun des gérants. Il ne suffit plus de se laisser porter par des taux de rendements qui baissaient et laisser les actifs se valoriser d’eux-mêmes. Il faut travailler les actifs pour en extraire leur valeur intrinsèque. Pour l’utilisateur, un bureau ou un bâtiment logistique sont aussi une vitrine de sa considération ESG ».

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