Immobilier : Vers la suppression du régime fiscal LMNP ?

Cela fait plusieurs mois que l’Assemblée Nationale, en la personne de la députée Renaissance Annaïg Le Meur, s’attelle à une réforme majeure des revenus immobiliers, notamment du régime fiscal LMNP. Quelles seraient les conséquences sur les investisseurs immobiliers ? 

Une réforme aux multiples conséquences

Cette réforme de grande envergure pourrait entraîner :

1. La suppression du régime fiscal LMNP avec une imposition des revenus dans la catégorie des revenus fonciers en location nue. Cela se traduirait par une fusion des régimes LMNP et revenus fonciers, avec une imposition identique pour les locations meublées et nues. Par conséquent, les déductions d’amortissements pour les LMNP seraient supprimées. Un régime de transition pourrait cependant être envisagé pour adoucir l’impact fiscal pour les propriétaires bailleurs.

2. La modification du régime fiscal des plus-values immobilières, prenant en compte les amortissements réalisés par les LMNP actuels. Le rapport suggère une révision du calcul des plus-values lors de la vente de logements meublés, intégrant les amortissements déduits dans le prix de revient de l’immeuble.

3. Le maintien du régime fiscal de la Location Meublée Professionnelle (LMP) avec quelques ajustements, notamment un seuil d’accès porté à 30 000€ et une légère modification dans le calcul du seuil de 50% des revenus (actuellement, pour être LMP, il faut réaliser plus de 23 000€ de recettes annuelles et que les recettes de location meublée dépassent les autres revenus imposables).

Plusieurs scénarios sont sur la table

Le rapport prévoit plusieurs scénarios détaillés. Le premier serait une période transitoire avant la suppression des amortissements. Le second indique la suppression des amortissements : cela serait un choc fiscal pour les propriétaires de locations meublées, augmentant significativement l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux. 

Afin de ne pas bousculer les investisseurs du jour au lendemain, le rapport envisage une période de transition. Deux mécanismes sont alors proposés :

– Le premier, basé sur une proposition du Conseil des prélèvements obligatoires (CPO) de 2018, n’appliquerait les nouvelles dispositions qu’aux biens mis en location après la réforme ou lors d’un changement de bail. Cependant, ce système pose des défis de vérification et pourrait être sujet à fraude.

– Le second propose une suppression progressive de l’amortissement sur une période de 3 à 5 ans, avec une réduction graduelle de l’amortissement déductible, inspirée du modèle de suppression de la majoration pour non-adhésion à un organisme de gestion agréé. Cette solution offrirait une meilleure visibilité aux contribuables et à l’administration fiscale.

Cette réforme des revenus immobiliers s’annonce comme un véritable bouleversement fiscal, comparable à un big bang pour les propriétaires bailleurs. Les changements envisagés, notamment la suppression du régime LMNP et la modification des plus-values immobilières, auront des répercussions majeures. Nous suivrons évidemment cette réforme de très près et nous vous tiendrons informés dès que nous aurons de nouvelles informations.